Etapy procesu inwestycyjnego

Przedstawione poniżej etapy procesu inwestycyjnego mają charakter przykładowy:

1. Ustalenie możliwości lokalizacji konkretnego obiektu budowlanego na konkretnej nieruchomości czy nieruchomościach. Inwestorzy często podejmują ciężar wybudowania określonego obiektu budowlanego (np. zlecają sporządzenie drogiego projektu budowlanego) nie upewniając się uprzednio w ogóle co do samej możliwości posadowienia go na konkretnej nieruchomości gruntowej. Na tym etapie procesu inwestycyjnego należy sprawdzić prawną dopuszczalność realizacji określonej inwestycji (o określonych parametrach). W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na danym terenie należy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, która określi warunki zabudowy w nawiązaniu do zabudowy na sąsiednich nieruchomościach. Czasami potrzebna będzie decyzja środowiskowa, pozwolenie wodnoprawne, decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, itp.
2. Następnie należy wybrać podmiot sporządzający projekt budowlany, ewentualnie zakupić projekt typowy. W ramach tego etapu należy sporządzić odpowiednią umowę z przyjmującym zamówienie, zabezpieczającą interesy inwestora. Zdarza się bowiem, iż inwestorzy zlecający sporządzenie projektu budowlanego na własną rękę nie zabezpieczają się należycie przed ewentualnymi błędami projektanta czy możliwością późniejszej zmiany projektu budowlanego w odpowiednim zakresie, często podpisując szablon umowy, którym posługuje się projektant. W ramach tego etapu należy zabezpieczyć interesy inwestora co do późniejszej możliwości dokonywania zmian projektu (w zakresie praw autorskich do utworu) i zgodności wykonanego projektu z warunkami techniczno-budowlanymi oraz warunkami określonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
3. Mając już gotowy projekt budowlany należy podjąć odpowiednie działania celem uzyskania pozwolenia na budowę. Na tym etapie warto we własnym zakresie sprawdzić zgodność projektu budowlanego z warunkami określonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Należy także kontrolować formalno-prawne aspekty uzyskiwania pozwolenia na budowę, np. przedłożenie wszelkich dokumentów wymaganych przez ustawę Prawo budowlane. Powyższe działania mają na celu zabezpieczyć inwestora przed wszelkimi uchybieniami proceduralnymi, mogącymi w przyszłości skutkować stwierdzeniem nieważności wydanego pozwolenia na budowę.
4. Po uzyskaniu pozwolenia na budowę należy wybrać najkorzystniejszą ofertę przedsiębiorcy (generalnego wykonawcy) mającego bezpośrednio realizować inwestycję i wykonać roboty budowlane. W ramach tego etapu należy sporządzić odpowiednią umowę z generalnym wykonawcą inwestycji, zabezpieczającą interesy inwestora. Częstokroć bowiem inwestorom są przedkładane wzory umów przygotowane przez generalnych wykonawców, zabezpieczające jedynie interesy tych wykonawców, co uwidacznia się dopiero w chwili problemów z terminowym czy profesjonalnym wykonaniem robót budowlanych (zgodnie z projektem budowlanym).
5. Po wybraniu generalnego wykonawcy i przekazaniu mu terenu należy bacznie nadzorować wykonywanie prac budowlanych. Wiele robót podlega następczemu zakryciu, a co za tym idzie nie sposób w terminie późniejszym skontrolować jakości wykonanych prac. W tym celu najlepszym rozwiązaniem jest zatrudnienie przez inwestora inspektora nadzoru inwestorskiego, który mając odpowiednią wiedzę i doświadczenie, będzie kontrolował na bieżąco wykonywanie robót budowlanych zgodnie ze sztuką budowlaną i projektem budowlanym.
6. Po odbiorze od generalnego wykonawcy zrealizowanej inwestycji należy podjąć odpowiednie kroki celem oddania obiektu budowlanego do użytkowania, tj. zgłosić zakończenie robót albo uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie. Dopiero od chwili dokonania zgłoszenia zakończenia robót i upływu czasu przewidzianego w przepisach prawa na zgłoszenie przez organ sprzeciwu można przystąpić legalnie do użytkowania tego obiektu. To samo dotyczy decyzji o pozwoleniu na użytkowanie i konieczności uzyskania przez nią cechy ostateczności, za wyjątkiem oczywiście sytuacji przewidzianych w przepisach prawa. Samowolne użytkowanie obiektu budowlanego, bez dokonania zgłoszenia zakończenia robót czy uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, obwarowane jest przez przepisy prawa karą pieniężną (art. 57 ust. 7 ustawy Prawo budowlane) i odpowiedzialnością karną (występek określony w art. 91a ustawy Prawo budowlane).