Opublikowane w przez aleksandra

Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest aktem z zakresu administracji publicznej (aktem planistycznym), w której stwierdzeniu podlega dopuszczalność przedsięwzięcia przestrzennego określonego we wniosku. Decyzja taka jest ściśle związana z instytucją pozwolenia na budowę, gdyż określa dopuszczalne zagospodarowanie terenu, nieobjętego obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w tym uwarunkowania realizacji zamierzenia w zakresie zabudowy.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z dnia 26 października 2011 r., sygn. akt II SA/Gl 265/11 (LEX 1085926) „Decyzja o warunkach zabudowy wytycza jedynie ogólne podstawowe kierunki projektowanej inwestycji, podlegającym dalszym szczegółowym ustaleniom przewidzianym w p.b., w tym w zakresie uwzględnienia występujących w obszarze oddziaływania obiektu uzasadnionych interesów osób trzecich. Określone w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu podstawowe parametry planowanego do realizacji obiektu wiążą jednak projektanta (art. 34 ust. 1 p.b.) oraz organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę (art. 55 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p.).” Jak jednak wyjaśnił Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 4 czerwca 2009 r., sygn. akt II SA/Kr 563/09 (LEX 563720) „Decyzja o warunkach zabudowy przesądza o funkcji i granicznych (maksymalnych) wielkościach dotyczących planowanej inwestycji (wysokości, szerokości elewacji frontowej itd.). Inwestor i projektant nie muszą planować inwestycji w maksymalnych granicach wyznaczonych przez decyzję o warunkach zabudowy, nie mogą tylko ich przekraczać.”

Zgodnie z przepisem art. 59 ust. 1 i 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustalenie warunków zabudowy jest niezbędne dla każdego zamierzenia, które powoduje zmianę zagospodarowania terenu:

  • polegającą na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, z wyjątkiem robót wskazanych w art. 50 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;
  • polegającą na zmianie przeznaczenia terenu niewymagającej pozwolenia na budowę, a więc w przypadkach wskazanych w art. 29 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, z wyjątkiem zmiany tymczasowej i jednorazowej, trwającej do roku;
  • polegającą na zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

W ramach wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu organ nie bada prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, gdyż kwestia ta badana jest wyłącznie na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę, albo dokonywanego zgłoszenia. Podkreślił to Naczelny Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 30 listopada 1999 r., sygn. akt II SA/Gd 2343/97 (LEX 44150) „Wydanie decyzji o warunkach zabudowy na wniosek zainteresowanego nie wymaga udokumentowania przez niego tytułu do dysponowania nieruchomością objętą wnioskiem.”

Na marginesie należy jeszcze dodać, że w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu organ określa wyłącznie kwestie, które mogą być jej przedmiotem, gdyż nie ma kompetencji do regulowania innych rzeczy. Jedną z tych kwestii nie jest na pewno dokładne usytuowanie obiektu w terenie, czy konieczność zachowania przewidzianych prawem odległości od granic z nieruchomościami sąsiednimi, które mają znaczenie dopiero w ramach czynności regulowanych ustawą Prawo budowlane (a więc następczych wobec ustalenia warunków zabudowy). Wskazał na to m.in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z dnia 5 grudnia 2012 r., sygn. akt II SA/Łd 830/12 (LEX 1351942) „Rozstrzyganie kwestii usytuowania obiektu budowlanego już w postępowaniu o ustaleniu warunków zabudowy byłoby sprzeczne z istotą tego postępowania i naruszałoby zarówno przepis art. 54 u.p.z.p., jak i przepis art. 34 ust. 3 pkt 1 p.b. Wszelkie kwestie związane z precyzyjnym określeniem położenia inwestycji w ramach terenu wyznaczonego przez linie rozgraniczające, winny być analizowane dopiero w ramach postępowania o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę.”