Opublikowane w przez aleksandra

Odstąpienie od warunków pozwolenia na budowę

Odstąpienie od warunków pozwolenia na budowę.

Stosownie do treści art. 28 ustawy Prawo budowlane roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę i należy prowadzić je w oparciu o zatwierdzony w decyzji o pozwoleniu na budowę projekt budowlany, składający się przede wszystkim z projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego.

Projekt zagospodarowania działki lub terenu, sporządzony na aktualnej mapie, obejmuje określenie granic działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich. Projekt architektoniczno-budowlany określa natomiast funkcję, formę i konstrukcję obiektu budowlanego, jego charakterystykę energetyczną i ekologiczną oraz proponowane niezbędne rozwiązania techniczne, a także materiałowe, ukazujące zasady nawiązania do otoczenia.

Podkreślić należy, że stosownie do treści art. 36a ust. 1 ustawy Prawo budowlane istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie decyzji o pozwoleniu na budowę. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 18 grudnia 2012 r., sygn. akt II OSK 1520/11 (LEX 1367310) “Wydanie decyzji zmieniającej pozwolenie na budowę na podstawie art. 36a ust. 1 p.b., podlega tym samym rygorom, co wydanie pozwolenia na budowę. Także w tym wypadku decyzja może dotyczyć wyłącznie przyszłych zamierzeń inwestycyjnych i nie może być wydana w odniesieniu do robót budowlanych już zrealizowanych, co wynika wprost z treści art. 32 ust. 4a p.b.”

Zakres zmian uznanych przez ustawodawcę jako istotne odstąpienie został enumeratywnie wymieniony w art. 36a ust. 5 ustawy Prawo budowlane. W samej ustawie zawarty zatem został katalog działań inwestora uznanych za stanowiące istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę. Katalog ten został sformułowany w formie negatywnej i ma postać zamkniętą (wyliczenie kompletne). Organ nadzoru budowlanego nie ma prawa uznać odstąpienia za istotne, jeżeli nie zawiera się ono w katalogu określonym w przepisie art. 36a ust. 5 ustawy Prawo budowlane.

Zgodnie z przepisem art. 36a ust. 5 ustawy Prawo budowlane nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę nie wymaga zatem uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, jeżeli zmiana taka nie wymaga uzyskania opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów, wymaganych przepisami szczególnymi, jak również nie dotyczy:

  • zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu,
  • charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji,
  • zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne,
  • zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,
  • ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Jednocześnie znamiennym jest fakt, iż zgodnie z aktualnie obowiązującym art. 36a ust. 6 ustawy Prawo budowlane, to projektant dokonuje kwalifikacji zamierzonego odstąpienia oraz jest obowiązany zamieścić w projekcie budowlanym odpowiednie informacje (rysunek i opis) dotyczące odstąpienia.

Uregulowanie takie jest znacząco różne od zawartego w obowiązującym do dnia 31 maja 2004r. brzmienia art. 36a ust. 3 ustawy Prawo budowlane, zgodnie z którym inwestor, w przypadku wątpliwości co do charakteru planowanego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę, był obowiązany wystąpić do właściwego organu, dołączając opinię projektanta, o udzielenie informacji, czy odstąpienie to wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Różni się także od obowiązującego do 26 września 2005r. brzmienia art. 36a ust. 4 ustawy Prawo budowlane, zgodnie z którym właściwy organ udzielał odpowiedzi w terminie 14 dni od dnia przedstawienia planowanych rozwiązań, a nieudzielenie informacji w tym terminie było równoznaczne z uznaniem planowanego odstąpienia za nieistotne.

W przypadku istotnego odstąpienia przez inwestora od projektu budowlanego, zatwierdzonego w decyzji o pozwoleniu na budowę, czy innych warunków tego pozwolenia, organ nadzoru budowlanego wszczyna postępowanie naprawcze oraz nakłada na inwestora “obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu budowlanego zamiennego uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych”, a “organ, który wcześniej wydał pozwolenie na budowę, je uchyla”, tj uchyla zatwierdzony projekt pierwotny na podstawie art. 36a ust. 2 ustawy Prawo budowlane – tak Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie z dnia 19 maja 2014 r., sygn. akt VII SA/Wa 2740/13 (LEX 1476886).

Jak wskazuje się w orzecznictwie sądowym “Budowa obiektu z istotnymi odstępstwami od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę bez uzyskania decyzji, o któej mowa w art. 36a ust. 1 p.b., stanowi samowolę budowlaną w części dotyczącej tych odstępstw.” – tak Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 19 czerwca 2013 r., sygn. akt II SA/Gd 178/13 (LEX 1368686). Jednocześnie jednak wskazać należy, iż samo ustalenie przez organ istnienia odstępstwa zawartego w katalogu określonym w art. 36a ustawy Prawo budowlane, nie przesądza jeszcze o charakterze odstępstwa jako istotnego. Podkreślił to Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 28 marca 2013 r., sygn. akt VII SA/Wa 2072/12 (LEX 1317399), który wyjaśnił, że “O tym, czy dane ostępstwo ma charakter istotny, winien decydować całokształt okoliczności konkretnego przypadku. Orzekając w przedmiocie istnienia istotnych odstępstw, organ nie może poprzestać na ustaleniu jednej z okoliczności wskazanych przez ustawodawcę w art. 36a ust. 5 p.b. Obowiązkiem organu jest przeprowadzenie dodatkowych rozważań celem ustalenia, czy stwierdzone odstępstwo ma w realizach rozpoznawanego przypadku charakter istotny. Cecha ta winna znajdować uzasadnienie w dodatkowych jeszcze okolicznościach, rzutujących na charakter stwierdzonej zmiany.”

Istotne odstąpienie nie może jednak “oznaczać wybudowania całkiem innego obiektu budowlanego, pozbawionego charakterystycznych parametrów i cech właściwych dla obiektu zatwierdzonego w pierwotnym pozwoleniu na budowę, choćby jego przeznaczenie było podobne czy nawet identyczne” – tak Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 15 marca 2012 r., sygn. akt II OSK 2563/10 (LEX 1219118).

Warto zauważyć, że zmiany kwalifikowane jako nieistotne podlegają ujawnieniu najpóźniej w momencie przystępowania do użytkowania obiektu budowlanego. Obowiązek ten wiąże się z zagadnieniem składania przez inwestora zawiadomienia o zakończeniu budowy albo z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Do zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych albo składanego wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie należy dołączyć dodatkowo dwie kopie rysunków wchodzących w skład zatwierdzonego projektu budowlanego, z naniesionymi zmianami, a w razie potrzeby także uzupełniający opis – tak art. 57 ust. 2 ustawy Prawo budowlane.