Legalizacja i rozbiórka samowoli budowlanej – brak pozwolenia.

Zgodnie z art. 48 ust. 2 ustawy Prawo budowlane jeżeli budowa obiektu budowlanego, lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę:

• jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności:

1. ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo
2. ustaleniami ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

• nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem

– właściwy organ wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych.

Podjęcie postępowania legalizacyjnego jest obowiązkiem organu nadzoru budowlanego, oczywiście jeżeli obiekt budowlany da się w ogóle zalegalizować. Jak wskazał bowiem Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 16 października 2013 r., sygn. akt II SA/Sz 535/13 (LEX 1504788) “Nakaz rozbiórki obiektu może być orzeczony dopiero wówczas, gdy okaże się, że nie ma prawnych możliwości jego legalizacji.”

W postanowieniu tym organ ustala wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń budowy oraz nakłada obowiązek przedstawienia, w wyznaczonym terminie:

• zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego;
• dokumentów, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 1, 2 i 4 ustawy Prawo budowlane, tj. cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem, o którym mowa w art. 12 ust. 7 ustawy Prawo budowlane, aktualnym na dzień opracowania projektu; oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane; w przypadku obiektów zakładów górniczych oraz obiektów usytuowanych na terenach zamkniętych i terenach, usytuowanych na terenie pasa technicznego, portów i przystani morskich, morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej, a także na innych terenach przeznaczonych do utrzymania ruchu i transportu morskiego, postanowienie o uzgodnieniu z organem administracji architektoniczno-budowlanej projektowanych rozwiązań) oraz art. 33 ust. 3 ustawy Prawo budowlane (specjalistyczną opinię wydaną przez osobę fizyczną lub jednostkę organizacyjną wskazaną przez właściwego ministra). Do składanego na podstawie art. 48 ustawy Prawo budowlane projektu architektoniczno-budowlanego nie stosuje się przepisu art. 20 ust. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane (wyłączającego obowiązek sprawdzenia projektu).

Wyznaczony termin ma charakter jedynie instrukcyjny, wobec czego może być przedłużany, a organ może uznać wykonanie nałożonego obowiązku nawet po jego upływie – tak m.in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 27 marca 2014 r., sygn. akt IV SA/Po 1230/13 (LEX 1453287).

Konsekwencją braku wywiązania się z obowiązków określonych w ww. postanowieniu, jak również we wskazanym w nim terminie jest, na podstawie art. 48 ust. 4 ustawy Prawo budowlane,  nakaz rozbiórki obiektu budowlanego, lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę. Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 21 lutego 2008 r., sygn. akt VII SA/Wa 1613/07 (LEX 508444) „Niedotrzymanie terminu przedstawienia dokumentów wymienionych w art. 48 ust. 3 Prawa budowlanego lub uchybienie wymaganiom dotyczącym zabezpieczenia budowy stanowią przesłanki wydania przez organ nadzoru budowlanego decyzji o nakazie rozbiórki obiektu budowlanego. W wyniku uchybienia terminu strona traci przyznane jej prawo do legalizacji samowoli budowlanej i, w efekcie, sprawa zostaje załatwiona w trybie zwykłym, tj. przez wydanie decyzji o nakazie rozbiórki. (…) Jeśli sprawca samowoli nie potrafi wykazać się prawem do nieruchomości i nie jest w stanie złożyć wymaganego oświadczenia, oznacza to tyle, że nie mógłby uzyskać w tych warunkach pozwolenia na budowę, tym bardziej więc nie ma podstaw do tego, aby prawo chroniło go w sytuacji, gdy samowolnie wybudował obiekt, na który nie mógłby uzyskać pozwolenia.” Na dobrowolność działań inwestora w ramach postępowania legalizacyjnego wskazał natomiast Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 3 września 2014 r., sygn. akt II SA/Gd 115/14 (LEX 1534052) “Proces legalizacji samowoli budowlanej prowadzony jest w interesie inwestora, lecz inwestor nie ma przymusu wykonywania nałożonych na niego obowiązków. W takim jednak przypadku winien liczyć się z konsekwencjami wynikającymi z art. 48 ust. 4 w związku z art. 48 ust. 1 p.b. W razie nieprzedłożenia dokumentów, o które wzywał organ nadzoru budowlanego nie przejdzie on bowiem do kolejnego etapu procedury legalizacyjnej, o jakim mowa w art. 48 ust. 5 p.b., lecz wyda decyzję nakazująca przymusową rozbiórkę.”

Przedłożenie natomiast w wyznaczonym terminie wskazanych wyżej dokumentów traktuje się jak wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych, jeżeli budowa nie została zakończona. Jeśli została zakończona to wydaje się jedynie decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego.

Na podstawie art. 49 ust. 1 ustawy Prawo budowlane właściwy organ, przed wydaniem decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na wznowienie robót budowlanych, bada:

• zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
• kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń,
• wykonanie projektu budowlanego przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane

oraz, w drodze postanowienia, ustala wysokość opłaty legalizacyjnej. Na postanowienie ustalające wysokość opłaty legalizacyjnej przysługuje inwestorowi zażalenie.

Zgodność z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oznacza zgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, aktualnym w dacie prowadzenia postępowania legalizacyjnego, a w razie jego braku decyzją o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

W przypadku stwierdzenia naruszeń we wskazanym zakresie właściwy organ nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, w określonym terminie, a po jego bezskutecznym upływie wydaje decyzję nakazującą rozbiórkę obiektu budowlanego, lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę.

W razie natomiast spełnienia wskazanych wyżej wymagań, właściwy organ wydaje, na podstawie art. 49 ust. 4 ustawy Prawo budowlane, decyzję:

• o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót;
• o zatwierdzeniu projektu budowlanego, jeżeli budowa została zakończona.

W decyzji tej nakłada się obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Decyzja taka może być wydana po uprzednim przeprowadzeniu oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000, jeżeli jest ona wymagana przepisami ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, w przypadkach gdy ocena ta jest możliwa do przeprowadzenia z uwzględnieniem analizy rozwiązań alternatywnych przedsięwzięcia i możliwości ustalenia warunków jego realizacji w zakresie ochrony środowiska.

Stosownie do treści art. 49 ust. 2 w zw. z art. 59f ustawy Prawo budowlane do opłaty legalizacyjnej, ustalanej w drodze postanowienia, stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące kar, stosowanych przy stwierdzeniu naruszeń odnośnie zgodności obiektu budowlanego z projektem architektoniczno-budowlanym, z tym że stawka opłaty podlega pięćdziesięciokrotnemu podwyższeniu.

Co za tym idzie opłata legalizacyjna stanowić będzie iloczyn stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w) i liczby 50. Zatem stawka opłaty legalizacyjnej np. dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego wynosić będzie 50.000 złotych, gdyż: (s=500) x (k=2,0) x (w=1) x 50 = 50.000 złotych

Kategorie obiektów, współczynnik kategorii obiektu oraz współczynnik wielkości obiektu określa załącznik do ustawy Prawo budowlane, a stawka opłaty w kwocie 500 złotych określona jest w przepisie art. 57f ust. 2 ustawy Prawo budowlane.

W przypadku nieuiszczenia w terminie opłaty legalizacyjnej właściwy organ wydaje na podstawie art. 49 ust. 3 ustawy Prawo budowlane decyzję nakazującą rozbiórkę obiektu budowlanego, lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę. Najważniejsze jednak jest to, że uiszczenie opłaty legalizacyjnej jest tylko i wyłącznie uprawnieniem inwestora, a nie jego obowiązkiem. Niedopuszczalna jest zatem egzekucja tej kwoty w drodze administracyjnej. Podkreślił to Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w wyroku z dnia 18 września 2014 r., sygn. akt II SA/Ol 213/14 (LEX 1510414), który wskazał, że “Uiszczenie opłaty legalizacyjnej nie jest obowiązkiem inwestora. Jej uiszczenie jest bowiem swego rodzaju przywilejem – sposobem sanowania samowoli budowlanej. Nie korzystając z przywileju tego i nie uiszczając opłaty inwestor musi jednak liczyć się z tym, iż w takim przypadku właściwy organ na podstawie art. 49 ust. 3 i 48 ust. 1 p.b. zobligowany jest wydać decyzję nakazującą rozbiórkę wybudowanej bez pozwolenia budowlanego części obiektu budowlanego.” W odniesieniu do opłaty legalizacyjnej nie stosuje się przepisów ordynacji podatkowej dotyczących ulg i zwolnień.

Organy nadzoru budowlanego mają obowiązek działać na podstawie przepisów ustawy Prawo budowlane i niedopuszczalne jest odwoływanie się w tym zakresie do jakichkolwiek pozaprawnych przesłanek takiego działania. Jak podkreślił Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z dnia 16 września 2014 r., sygn. akt II SA/Łd 310/14 (LEX 1520134), “Organy nadzoru budowlanego nie mogą odstąpić od nakazu rozbiórki obiektu wynikającego z art. 48 ust. 4 p.b. z powołaniem się na wyjątkowe przesłanki, takie jak zasady współżycia społecznego, czy szczególnie trudna sytuacja strony.”

Zgodnie z przepisem art. 52 ustawy Prawo budowlane inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany na swój koszt dokonać czynności nakazanych w decyzji, o której mowa w art. 48 ustawy Prawo budowlane.