Użytkowanie obiektu budowlanego – informacje ogólne.

Do użytkowania obiektu budowlanego można przystąpić dopiero po zakończeniu budowy i dokonaniu zgłoszenia zakończenia robót albo uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. Obowiązki w tym zakresie obciążają inwestora.

Zgodnie z przepisem art. 54 ustawy Prawo budowlane do użytkowania obiektu budowlanego, na którego wzniesienie jest wymagane pozwolenie na budowę, można przystąpić, z zastrzeżeniem art. 55 i art. 57 ustawy Prawo budowlane, dopiero po zawiadomieniu właściwego organu o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 21 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 4 marca 2014 r., sygn. akt II OSK 2394/12 (LEX nr 1447271) „Termin, o którym mowa w art. 54 p.b. jest terminem materialnym i stanowi okres, w którym może nastąpić ukształtowanie praw lub obowiązków jednostki w ramach administracyjnoprawnego stosunku materialnego, przy czym termin 21-dniowy jako termin prawa materialnego nie może być przedłużany ani skracany, a zawieszenie postępowania nie przerywa biegu tego terminu.”

Jednocześnie warto zaznaczyć, iż „Prawnie skuteczne jest zawiadomienie o zakończeniu budowy tylko w odniesieniu do obiektów wybudowanych zgodnie z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę lub ze zmianami nieodstępującymi w sposób istotny od tych warunków.” – tak Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w postanowieniu z dnia 16 listopada 2011 r., sygn. akt II OSK 553/10 (LEX nr 1410765).

Stosownie natomiast do treści art. 55 ustawy Prawo budowlane przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli:

na wzniesienie obiektu budowlanego jest wymagane pozwolenie na budowę i jest on zaliczony do kategorii V, IX-XVIII, XX, XXII, XXIV, XXVII-XXX, o których mowa w załączniku do ustawy;
zachodzą okoliczności, o których mowa w art. 49 ust. 5 albo art. 51 ust. 4 (nałożenie przez organ w decyzji obowiązku uzyskania pozwolenia na użytkowanie);
przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych.

Zastrzeżenie określone w art. 54 ustawy Prawo budowlane, a odnoszące się do art. 55 i art. 57 ustawy Prawo budowlane, dotyczy sytuacji uzyskiwania pozwolenia na użytkowanie i przeprowadzania obowiązkowej kontroli poprzedzającej jego wydanie.

Zauważyć należy, za wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 8 grudnia 2010 r., sygn. akt IV SA/Po 955/10 (LEX nr 758641), że „Postępowanie w sprawie pozwolenia na użytkowanie jest końcowym etapem procesu inwestycyjnego skierowanym na sprawdzenie, czy zrealizowany obiekt jest zgodny z obiektem projektowanym, na który organ administracyjny udzielił pozwolenia budowlanego, a więc z tym, co zakładano na etapie wstępnym procesu budowlanego.”

Zgodnie z art. 59 ust. 7 ustawy Prawo budowlane stroną w postępowaniu w sprawie pozwolenia na użytkowanie jest wyłącznie inwestor. Jak podkreśla się jednak w orzecznictwie sądowym przepis art. 59 ust. 7 ustawy Prawo budowlane „dotyczy tylko sytuacji, gdy decyzja o pozwoleniu na użytkowanie wydana jest po zakończeniu budowy zrealizowanej na podstawie funkcjonującego w obrocie prawnym pozwolenia na budowę. Nie dotyczy jednak sytuacji, gdy decyzja o pozwoleniu na użytkowanie jest skutkiem legalizacji samowoli budowlanej.” – tak Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 11 października 2007 r., sygn. akt VII SA/Wa 1248/07 (LEX 443835).

Samowolne użytkowanie obiektu budowlanego bez zawiadomienia o zakończeniu budowy albo bez uzyskania pozwolenia na użytkowanie skutkuje możliwością nałożenia kary przez organ administracji publicznej (jeżeli oczywiście w jakiś sposób organ się dowie o samowolnym użytkowaniu) oraz odpowiedzialnością karną (występek określony w art. 91a ustawy Prawo budowlane).