Postępowanie w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości co do stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego użytkowania.

Zgodnie z art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany:

może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo
jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo
jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo
powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia

– właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.

Przez należyty stan estetyczny obiektu budowlanego należy rozumieć utrzymanie w dobrym stanie elewacji i wyglądu obiektu oraz innych jego elementów, jak też zapewnienie harmonii pomiędzy wyglądem obiektu a otoczeniem naturalnym i stworzonym przez człowieka – tak m.in. Naczelny Sąd Administracyjny w Rzeszowie w wyroku z dnia 5 czerwca 2002 r., sygn. akt SA/Rz 77/02 (LEX 533380).

Celem podjętych przez organ działań jest jedynie utrzymanie obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym, estetycznym i zapewniającym bezpieczeństwo użytkowania, wskutek braku dobrowolnego wywiązania się przez właściciela czy zarządcę z obowiązków określonych w art. 61 ustawy Prawo budowlane. Podkreślił to Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 13 sierpnia 2014 r., sygn. akt II SA/Gd 287/14 (LEX 1503789), w którym wyjaśnił, że “Artykuł 66 ust. 1 p.b. nie może być wykorzystywany do usunięcia innych, niż przewidziane w nim nieprawidłowości. Nakładane na jego podstawie obowiązki mają charakter naprawczy, ale zmierzają do przywrócenia obiektu do stanu używalności, zachowania substancji budowlanej w należytym stanie technicznym odpowiadającym jego funkcjom.” Jak wyjaśnił natomiast Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 12 września 2014 r., sygn. akt II SA/Po 482/14 (LEX 1542264) “Usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w trybie art. 66 p.b. może dotyczyć jedynie takich nieprawidłowości, które powstały podczas użytkowania obiektu budowlanego, a więc związanych zazwyczaj z niewłaściwym jego użytkowaniem, doprowadzeniem do znacznego zużycia technicznego poprzez brak remontów, konserwacji spowodowanych zazwyczaj biernością, niedbalstwem, brakiem kontroli właściciela lub zarządcy.” Podobne zapatrywanie wyraził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 lipca 2014 r., sygn. akt II SA/Po 61/14 (LEX 1498222), który wskazał, iż “Artykuł 66 ust. 1 p.b. odnosi się do przypadków szczególnego zaniedbania obowiązków ze strony właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego w odniesieniu do jego stanu technicznego. Przepis dotyczy jedynie takich nieprawidłowości, które powstały podczas użytkowania obiektu budowlanego i wiążą się z jego użytkowaniem.” Decyzja może dotyczyć także prac w lokalach w budynku, bez względu na to czyją stanowią własność. Organ nie ustala okoliczności kto zawinił zaistniałemu nieprawidłowemu stanowi technicznemu obiektu budowlanego – tak m.in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 12 kwietnia 2011 r., sygn. akt II SA/Kr 1219/10 (LEX 1096902).

Nakładane przez organ w decyzji obowiązki mają charakter wyłącznie naprawczy i zmierzają do przywrócenia obiektu budowlanego do stanu używalności oraz zachowania substancji budowlanej w należytym stanie technicznym odpowiadającym jego funkcjom. Podkreślić należy również, że przepis art. 66 ustawy Prawo budowlane nie uzależnia wydania decyzji na jego podstawie od posiadania przez właściciela środków finansowych na wykonanie obowiązków w niej nałożonych.

Roboty budowlane objęte nakazem, o którym mowa w art. 66 ustawy Prawo budowlane, nie wymagają ani wydania pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia – tak m.in. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 24 stycznia 2003 r., sygn. akt II SA/Ka 1147/01 (LEX 290073).

Przesłanki wydania takiej decyzji mają charakter alternatywny, a co za tym idzie nie muszą wystąpić łącznie. Jak wskazuje się w orzecznictwie sądowym “Decyzje wydawane na podstawie art. 66 p.b. mają charakter decyzji związanych, co oznacza, że jeśli wystąpi jedna z przesłanek określonych tym przepisem to organ nadzoru budowlanego jest zobligowany do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. (…) Do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych w obiekcie budowlanym nieprawidłowości, wystarczające jest zatem stwierdzenie nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu lub jego części. Nie jest konieczne aby skutkiem takiego stanu istniało zagrożenie życia lub zdrowia albo niebezpieczeństwo dla mienia lub środowiska.” – tak Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 3 marca 2010 r., sygn. akt II SA/Wr 25/10 (LEX 606737).

W decyzji, wydanej w sytuacjach określonych powyżej w pkt 1-3, właściwy organ może zakazać użytkowania obiektu budowlanego lub jego części do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości.

Decyzja o zakazie użytkowania obiektu, jeżeli występują okoliczności, o których mowa powyżej w pkt 1 i 2, podlega natychmiastowemu wykonaniu i może być ogłoszona ustnie.

W odniesieniu natomiast do nieużytkowanego lub niewykończonego obiektu budowlanego, który nie nadaje się do remontu, odbudowy lub wykończenia, właściwy organ, na podstawie art. 67 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, zobowiązany jest wydać decyzję nakazującą właścicielowi lub zarządcy rozbiórkę tego obiektu i uporządkowanie terenu oraz określającą terminy przystąpienia do tych robót i ich zakończenia. Jak wskazuje się jednak w orzecznictwie sądowym “Zwrot “nie nadaje się do remontu, odbudowy lub wykończenia”, o którym mowa w art. 67 ust. 1 p.b., odnosi się nie tylko do obiektywnej niemożności przeprowadzenia remontu, odbudowy lub wykończenia, ale również do braku zamiaru właściciela doprowadzenia do stanu zgodnego z prawem.” – tak m.in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 8 lipca 2013 r., sygn. akt II SA/Kr 499/13 (LEX 1447416).

Powyższe uwagi nie dotyczą jednak obiektów budowlanych wpisanych do rejestru zabytków, z uwagi na treść przepisu art. 67 ust. 2 ustawy Prawo budowlane.

W stosunku natomiast do obiektów budowlanych niewpisanych do rejestru zabytków, a objętych ochroną konserwatorską na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzję nakazującą właścicielowi lub zarządcy rozbiórkę tego obiektu i uporządkowanie terenu oraz określającą terminy przystąpienia do tych robót i ich zakończenia, właściwy organ wydaje, zgodnie z przepisem art. 67 ust. 3 ustawy Prawo budowlane, po uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków.