Książka obiektu budowlanego i dokumentacja techniczna budynku.

Zgodnie z przepisem art. 63 ust. 1 ustawy Prawo budowlane właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany przechowywać przez okres istnienia obiektu dokumenty, o których mowa w art. 60 ustawy Prawo budowlane oraz opracowania projektowe i dokumenty techniczne robót budowlanych wykonywanych w obiekcie w toku jego użytkowania.

Dokumentacją określoną w art. 60 ustawy Prawo budowlane jest dokumentacja budowy i dokumentacja powykonawcza, jak również inne dokumenty i decyzje dotyczące obiektu, a także, w razie potrzeby, instrukcje obsługi i eksploatacji: obiektu, instalacji i urządzeń związanych z tym obiektem.

Obowiązek wskazany w art. 63 ustawy Prawo budowlane nie obejmuje jednak obiektów budowlanych wybudowanych przed 1 stycznia 1995 r., gdyż ani ustawa Prawo budowlane z 1974 r., ani wcześniejsze ustawy regulujące proces budowlany i użytkowanie obiektów budowlanych, nie zawierały żadnych przepisów statuujących podobny obowiązek – tak m.in. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 18 grudnia 2014 r., sygn. akt II OSK 1325/13 (LEX 1637147), gdzie sąd wskazał, że “Skoro p.b. z 1974 r. nie zawierała odpowiednika art. 63 p.b. z 1994 r., to obowiązek przechowywania dokumentów dotyczących budowy obiektu budowlanego nie odnosi się do obiektów budowlanych wybudowanych przed wejściem w życie p.b. z 1994 r., a więc przed 1 stycznia 1995 r., jako do robót budowlanych wykonanych przed tą datą.” Myśl tą rozwinął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 29 maja 2014 r., sygn. akt IV SA/Po 1296/13 (LEX 1495541), który podkreślił, że “Skoro zatem w świetle ówczesnych regulacji prawnych inwestor (inny dysponent obiektu) mógł całkowicie legalnie np. zniszczyć dokumenty zaraz po zalegalizowaniu zmian, to obecnie nie sposób wymagać od właściciela okazania takich dokumentów, ani tym bardziej wyprowadzać z tego faktu negatywnych dlań konsekwencji.” Konsekwencją wskazanego stanu prawnego jest to, że brak posiadania przez właściciela obiektu budowlanego decyzji o pozwoleniu na budowę nie uprawnia wniosku o dokonaniu samowoli budowlanej – tak m.in. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 9 kwietnia 2008 r., sygn. akt II SA/Wr 45/08 (LEX 485810).

Oprócz wskazanego wyżej obowiązku, określonego w art. 63 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, właściciel lub zarządca obowiązany jest, na podstawie art. 64 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, prowadzić dla każdego budynku oraz obiektu budowlanego niebędącego budynkiem, którego projekt jest objęty obowiązkiem sprawdzenia, o którym mowa w art. 20 ust. 2 ustawy Prawo budowlane, książkę obiektu budowlanego, stanowiącą dokument przeznaczony do zapisów dotyczących przeprowadzanych badań i kontroli stanu technicznego, remontów i przebudowy, w okresie użytkowania obiektu budowlanego.

Obowiązek prowadzenia książki obiektu budowlanego nie obejmuje jednak właścicieli i zarządców:

budynków mieszkalnych jednorodzinnych;
obiektów budowlanych:

budownictwa zagrodowego i letniskowego,
wymienionych w art. 29 ust. 1 ustawy Prawo budowlane;

dróg lub obiektów mostowych, jeżeli prowadzą książkę drogi lub książkę obiektu mostowego na podstawie przepisów o drogach publicznych.

Wzór książki obiektu budowlanego i sposób jej prowadzenia zostały określone, na podstawie art. 64 ust. 4 ustawy Prawo budowlane, przez ministra właściwego do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa – rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 r. w sprawie książki obiektu budowlanego (Dz.U. Nr 120, poz. 1134).

Protokoły z kontroli obiektu budowlanego, w tym protokoły z kontroli systemu ogrzewania i systemu klimatyzacji, o których mowa w art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków, oceny i ekspertyzy dotyczące jego stanu technicznego, świadectwo charakterystyki energetycznej oraz dokumenty, o których mowa w art. 60 ustawy Prawo budowlane, są dołączone do książki obiektu budowlanego. Co do wszystkich wskazanych wyżej dokumentów właściciel lub zarządca obiektu budowlanego ma obowiązek ich udostępniania: przedstawicielom właściwego organu oraz innych jednostek organizacyjnych i organów upoważnionych do kontroli utrzymania obiektów budowlanych we właściwym stanie technicznym oraz do kontroli przestrzegania przepisów obowiązujących w budownictwie.

Brak dopełnienia obowiązków co do prowadzenia książki obiektu budowlanego czy przechowywania dokumentów związanych z obiektem budowlanym stanowi wykroczenie określone w art. 93 pkt 9 ustawy Prawo budowlane.