Opublikowane w przez aleksandra

Obowiązkowa kontrola przy udzielaniu pozwolenia na użytkowanie

Obowiązkowa kontrola przy udzielaniu pozwolenia na użytkowanie.

Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy Prawo budowlane właściwy organ wydaje na wniosek inwestora decyzję w sprawie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego po przeprowadzeniu obowiązkowej kontroli, o której mowa w art. 59a ustawy Prawo budowlane. Zadaniem kontroli jest stwierdzenie prowadzenia robót budowlanych zgodnie z ustaleniami i warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę, co skutkuje, w przypadku pozytywnej weryfikacji, zaistnieniem podstaw do wydania pozwolenia na użytkowanie.

Stroną postępowania administracyjnego, prowadzonego w sprawie wydania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, jest na podstawie art. 59 ust. 7 ustawy Prawo budowlane wyłącznie inwestor. Ograniczenie to odnosi się również do trybów nadzwyczajnych dotyczących decyzji o pozwoleniu na użytkowanie – tak m.in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 1 kwietnia 2014 r., sygn. akt VII SA/Wa 2662/13 (LEX 1486645). Jak jednak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r., sygn. akt II OSK 1585/10 (LEX 1151936) „Dyspozycja art. 59 ust. 7 p.b. ma zastosowanie tylko w stanie prawnym i faktycznym, w którym inwestor uprzednio uzyskał pozwolenie na budowę, a następnie realizuje proces budowlany zgodnie z pozwoleniem.” Przepis ten nie dotyczy zatem sytuacji, gdy pozwolenie na użytkowanie jest wydawane wskutek postępowania legalizującego samowolę budowlaną, gdyż wówczas interes prawny innych podmiotów nie był chroniony na etapie wydawania pozwolenia na budowę – tak. m.in. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 29 maja 2014 r., sygn. akt II SA/Wr 412/13 (LEX 1482125).

Stosownie do treści art. 59a ust. 2 ustawy Prawo budowlane kontrola obejmuje sprawdzenie:

  • zgodności obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu;
  • zgodności obiektu budowlanego z projektem architektoniczno-budowlanym, w zakresie:
  1. charakterystycznych parametrów technicznych: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji,
  2. wykonania widocznych elementów nośnych układu konstrukcyjnego obiektu budowlanego,
  3. geometrii dachu (kąt nachylenia, wysokość kalenicy i układ połaci dachowych),
  4. wykonania urządzeń budowlanych,
  5. zasadniczych elementów wyposażenia budowlano-instalacyjnego, zapewniających użytkowanie obiektu zgodnie z przeznaczeniem,
  6. zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne, w szczególności poruszające się na wózkach inwalidzkich – w stosunku do obiektu użyteczności publicznej i budynku mieszkalnego wielorodzinnego;
  • wyrobów budowlanych szczególnie istotnych dla bezpieczeństwa konstrukcji i bezpieczeństwa pożarowego;
  • w przypadku nałożenia w pozwoleniu na budowę obowiązku rozbiórki istniejących obiektów budowlanych nieprzewidzianych do dalszego użytkowania lub tymczasowych obiektów budowlanych – wykonania tego obowiązku, jeżeli upłynął termin rozbiórki określony w pozwoleniu;
  • uporządkowania terenu budowy.

Kontrolę przeprowadza się, zgodnie z art. 59c ust. 1 ustawy Prawo budowlane, przed upływem 21 dni od dnia doręczenia wezwania inwestora (wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie), który jednocześnie jest zobowiązany w kontroli tej uczestniczyć. O terminie obowiązkowej kontroli organ jest zobowiązany zawiadomić inwestora w terminie 7 dni od dnia doręczenia mu wniosku.

Po przeprowadzeniu obowiązkowej kontroli, właściwy organ sporządza, na podstawie art. 59d ust. 1 ustawy Prawo budowlane, protokół w trzech egzemplarzach, z czego jeden egzemplarz protokołu doręcza się inwestorowi, drugi egzemplarz przekazuje się organowi wyższego stopnia, a trzeci pozostaje we właściwym organie przeprowadzającym kontrolę. Protokół ten przechowuje się przez cały okres istnienia obiektu budowlanego. W protokole tym organ zawiera stwierdzenia co do zgodności wykonania obiektu z warunkami zabudowy oraz warunkami pozwolenia na budowę.

Jeżeli w trakcie obowiązkowej kontroli stwierdzono nieprawidłowości w zakresie, o którym mowa w art. 59a ust. 2 ustawy Prawo budowlane, to organ, na podstawie art. 59f ust. 1 ustawy Prawo budowlane wymierza karę pieniężną stanowiącą iloczyn stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w). Jak wskazuje sięw orzecznictwie sądowym konstrukcja przepisu art. 59f ustawy Prawo budowlane wyklucza możliwość uznaniowego nałożenia tej kary, a co za tym idzie wyklucza uwzględnianie przy jej nakładaniu takich okoliczności jak stopień zawinienia czy dolegliwość kary dla sprawcy samowoli użytkowej – tak m.in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w wyroku z dnia 28 listopada 2007 r., sygn. akt II SA/Ol 958/07 (LEX 490194).

Kategorie obiektów, współczynnik kategorii obiektu oraz współczynnik wielkości obiektu określa załącznik do ustawy Prawo budowlane, a stawka opłaty w kwocie 500 złotych określona jest w przepisie art. 57f ust. 2 ustawy Prawo budowlane. W przypadku jednak, gdy w skład obiektu budowlanego, z wyjątkiem budynku mieszkalnego jednorodzinnego, wchodzą części odpowiadające różnym kategoriom, karę stanowi, zgodnie z art. 59f ust. 4 ustawy Prawo budowlane, suma kar obliczonych dla różnych kategorii.

Jeżeli natomiast w trakcie kontroli stwierdzono różne nieprawidłowości w badanym zakresie, o którym mowa w art. 59a ust. 2 ustawy Prawo budowlane (np. stwierdzono łącznie niezgodność obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki, niezgodność powierzchni zabudowy oraz geometrii dachu z projektem architektoniczno-budowlanym), to karę pieniężną oblicza się, na podstawie art. 59f ust. 5 ustawy Prawo budowlane, odrębnie za każdą stwierdzoną nieprawidłowość, a łączna kara stanowi sumę tak obliczonych kar.

Karę pieniężną, zgodnie z przepisem art. 59g ustawy Prawo budowlane, właściwy organ wymierza w drodze postanowienia, na które przysługuje zażalenie. Inwestor ma obowiązek uiścić ją w terminie 7 dni od dnia doręczenia postanowienia. W przypadku nieuiszczenia kary w terminie podlega ona ściągnięciu w trybie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.

Podstawowym jednak zadaniem przeprowadzanej kontroli jest stwierdzenie istnienia podstaw do wydania pozwolenia na użytkowanie. Jeżeli zatem w trakcie kontroli stwierdzono jakąkolwiek nieprawidłowość w zakresie, o którym mowa w art. 59a ust. 2 ustawy Prawo budowlane, to na podstawie art. 59f ust. 6 ustawy Prawo budowlane organ nie tylko wymierza karę, ale przede wszystkim, w drodze decyzji, odmawia wydania pozwolenia na użytkowanie i przeprowadza, w odpowiednim zakresie, postępowanie, o którym mowa w art. 51 ustawy Prawo budowlane (a zatem postępowanie mające na celu legalizację stwierdzonych nieprawidłowości, doprowadzenie obiektu do stanu zgodnego z prawem albo rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części).

Według dosyć kontrowersyjnego poglądu wskazaną karę określoną w art. 59f ustawy Prawo budowlane wymierza się nie tylko w przypadku odstępstw istotnych, ale również pozbawionych tej cechy – tak m.in. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 7 maja 2009 r., sygn. akt II OSK 712/08 (LEX 574437). Kontrowersyjność tego poglądu polega na tym, że do zawiadomienia o zakończeniu robót albo wniosku o pozwolenie na użytkowanie inwestor ma obowiązek załączyć projekt budowlany z naniesionymi przez projektanta zmianami „nieistotnymi”. Jeżeli zatem skutkiem, nawet nieistotnego odstępstwa, byłaby kara, to organ byłby jednocześnie zobligowany do odmowy udzielenia pozwolenia na użytkowanie, gdyż jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w wyroku z dnia 26 kwietnia 2012 r., sygn. akt II SA/Lu 163/12 (LEX 1296185) „Jeżeli uzasadnione jest wymierzenie inwestorowi postanowieniem kary zgodnie z art. 59f ust. 1 p.b., to w konsekwencji zasadna jest także decyzja wydana na podstawie art. 59f ust. 6 tej ustawy, odmawiająca inwestorowi wydania pozwolenia na użytkowanie, co wynika z kategorycznego brzmienia tego przepisu.” Nałożenie kary i odmowa udzielenia pozwolenia na użytkowanie oraz obowiązek prowadzenia postępowania legalizacyjnego na podstawie art. 51 ustawy Prawo budowlane (choć tak na marginesie art. 51 stosuje się jedynie do samowolnych odstępstw istotnych) spowodowałoby, że całkowicie bezsensowne byłoby istnienie przepisu art. 57 ust. 2 ustawy Prawo budowlane, skoro i tak złożona dokumentacja wraz z przeprowadzoną kontrolą nie mogłyby doprowadzić do uzyskania pozwolenia na użytkowanie w przypadku zaistnienia nawet maleńkiego odstępstwa. W takim też przypadku przepis art. 51 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane nie powinien zawierać określenia „w przypadku istotnego odstąpienia” tylko „w przypadku odstąpienia” bez jakichkolwiek dystynkcji charakteru tegoż odstąpienia, skoro i tak każde odstąpienie kwalifikowałoby się do legalizacji na podstawie art. 51 ustawy Prawo budowlane i nie pozwalałoby uzyskać pozwolenia na użytkowanie. Takie jedynie sformułowanie przepisu art. 51 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, jak również brak w ustawie Prawo budowlane przepisu art. 57 ust. 2, uzasadniałyby wówczas postawioną tezę. Z tych względów przywołana wcześniej teza pozostaje w sprzeczności z zasadą racjonalności ustawodawcy, gdyż stanowi wykładnię sprzeczną z jednoznacznym brzmieniem wskazanych przepisów prawa, które uniemożliwiają stosowanie innych metod wykładni norm, wynikających z tych przepisów, niż wykładnia gramatyczna. Jedynym przypadkiem, który wydaje się uzasadniony logicznie, gdy odstępstwo nieistotne uzasadniałoby odmowę wydania pozwolenia na użytkowanie jest sytuacja, gdy inwestor dokonałby odstępstwa nieistotnego, aczkolwiek nie zostałoby ono naniesione na projekt przez projektanta.

W przypadku stwierdzenia braku nieprawidłowości w badanym zakresie, o którym mowa w art. 59a ust. 2 ustawy Prawo budowlane, właściwy organ może, w pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego, na podstawie art. 59 ust. 2 ustawy Prawo budowlane, określić warunki użytkowania tego obiektu albo uzależnić jego użytkowanie od wykonania, w oznaczonym terminie, określonych robót budowlanych.

Jeżeli natomiast organ stwierdzi, że obiekt budowlany spełnia warunki do wydania pozwolenia na użytkowanie, pomimo niewykonania części robót wykończeniowych lub innych robót budowlanych związanych z obiektem, w wydanym pozwoleniu na użytkowanie może, na podstawie art. 59 ust. 4 ustawy Prawo budowlane, określić termin wykonania tych robót. Uprawnienia tego nie stosuje się jednak do instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska.

Zgodnie z art. 59 ust. 4a ustawy Prawo budowlane inwestor jest obowiązany zawiadomić właściwy organ o zakończeniu robót budowlanych prowadzonych, po przystąpieniu do użytkowania obiektu budowlanego, na podstawie pozwolenia na użytkowanie.