Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego.
Zgodnie z przepisem art. 71 ust. 1 ustawy Prawo budowlane przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.
Do dnia do 26 września 2005 r. przepis art. 71 ustawy Prawo budowlane wyglądał następująco:
„Art. 71 ust. 1 Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności:
1) przeróbkę pomieszczenia z przeznaczeniem na pobyt ludzi albo przeznaczenie do użytku publicznego lokalu lub pomieszczenia, które uprzednio miało inne przeznaczenie lub było budowane w innym celu, w tym także przeznaczenie pomieszczeń mieszkalnych na cele niemieszkalne;
2) podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.”
Ze wskazaną datą uchylono ust. 1 pkt 1 i przepis ten obejmuje aktualnie jedynie pkt 2.
W obecnym zatem stanie prawnym np. przeznaczenie lokalu mieszkalnego na cele niemieszkalne nie stanowi już samo w sobie zmiany sposobu użytkowania, o ile nie zachodzą okoliczności wskazane w art. 71 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo budowlane. Pozostawiona przez ustawodawcę regulacja zawarta w pkt 2 dotyczy jedynie wymagań podstawowych, jakim powinien odpowiadać obiekt budowlany.
Jak wskazuje się w orzecznictwie sądowym “Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 p.b. Użytkowanie zaś obiektu budowlanego zgodnie z zasadami powyższego przepisu to użytkowanie zgodnie z przeznaczeniem obiektu budowlanego.” – tak Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 28 lutego 2014 r., sygn. akt II SA/Bk 895/13 (LEX 1433501).
Kwestia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części dotyka wartości chronionych przez przepisy prawa budowlanego, gdyż jak wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 13 maja 2014 r., sygn. akt II OSK 1532/13 (LEX 1586370) “Dokonując wykładni art. 71 ust. 1 p.b. należy wyważyć interesy związane z ochroną wartości wskazanych w art. 5 ust. 1 p.b. z interesem właściciela obiektu budowlanego, w którym ma nastąpić zmiana sposobu użytkowania. Wyważenie tych interesów jest szczególnie konieczne w sprawach, w których nie można uznać, iż zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego w sposób oczywisty może zagrażać wartościom chronionym przez Prawo budowlane. (…) Nie dochodzi do zasadniczej zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego, gdy zmieniono sposób użytkowania domu jednorodzinnego przeznaczając go na miejsce, gdzie mają przebywać dzieci oraz osoby dorosłe w związku z realizacją wychowania przedszkolnego.”
Jak natomiast zauważył Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 grudnia 2013 r., sygn. akt II SA/Po 227/13 (LEX 1407146) “Nie każda faktyczna zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego będzie w rzeczywistości zmianą sposobu użytkowania w rozumieniu art. 71 ust. 1 p.b. W tym zakresie organ musi zbadać, czy w wyniku zmiany w zakresie faktycznego sposobu użytkowania danego obiektu lub jego części doszło do zmiany w zakresie określonych w art. 71 ust. 1 oraz art. 5 p.b. warunków technicznych oraz użytkowych danego obiektu (lub jego części).” Podobnie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w wyroku z dnia 15 marca 2012 r., sygn. akt II SA/Go 33/12 (LEX 1435190). Tak samo Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w wyroku z dnia 18 października 2012 r., sygn. akt II SA/Lu 695/12 (LEX 1234365) “Nie każda zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części jest prawnie relewantna, ale tylko taka, która wpływa na zmianę wymagań stawianych obiektowi, związanych głównie z bezpieczeństwem jego dalszego, zmienionego sposobu użytkowania.”
Dodatkowo podnieść wypada, iż pojęcie “zmiana sposobu użytkowania” nie jest tożsame z pojęciem “zmiana funkcji (przeznaczenia) obiektu”. Zgodnie z art. 5 ust. 2 ustawy Prawo budowlane obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem. Rozróżnienie to wyjaśnił dokładnie Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 15 marca 2012 r., sygn. akt II OSK 2549/10 (LEX 1219114) “Zmiana sposobu użytkowania nie może być utożsamiana ze zmianą funkcji (przeznaczenia) obiektu budowlanego lub jego części. (…) Zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części sprowadza się głównie do potrzeby ustalenia, czy i w jakim stopniu podjęcie i zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności związanej z jego użytkowaniem wpływa na zmianę wymagań stawianych obiektowi, związanych głównie z bezpieczeństwem jego dalszego zmienionego sposobu użytkowania.”
Stosownie do treści art. 71 ust. 2 ustawy Prawo budowlane zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia właściwemu organowi.
W zgłoszeniu tym należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części oraz dołączyć:
- opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;
- zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi;
- oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
- zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
- w przypadku zmiany sposobu użytkowania polegającej na podjęciu bądź zaniechaniu, w obiekcie budowlanym lub jego części, działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń, należy dołączyć ekspertyzę techniczną, wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności;
- w zależności od potrzeb: pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami.
Zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o ile oczywiście nie ma dla tego miejsca obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, gdy to konieczne jest tylko pozyskanie odpowiedniego zaświadczenia – tak m.in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 28 lutego 2011 r., sygn. akt II SA/Kr 23/11 (LEX 993284).
W razie konieczności uzupełnienia zgłoszenia właściwy organ nakłada na zgłaszającego, w drodze postanowienia, obowiązek uzupełnienia, w określonym terminie, brakujących dokumentów, a w przypadku ich nieuzupełnienia wnosi sprzeciw w drodze decyzji.
Zgłoszenia zamiaru zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego należy dokonać, zgodnie z art. 71 ust. 4 ustawy Prawo budowlane, przed dokonaniem zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, a zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni, od dnia doręczenia zgłoszenia, właściwy organ, nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji i nie później niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia. Jak wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 10 stycznia 2010 r., sygn. akt II OSK 1992/10 (LEX 1138030) “30-dniowy termin, o którym mowa w art. 71 ust. 4 p.b., jest terminem materialnym, a jego upływ oznacza dla organu brak możliwości wydania decyzji o sprzeciwie.”
Jak wskazano w art. 71 ust. 7 ustawy Prawo budowlane dokonanie zgłoszenia, o którym mowa w art. 71 ust. 2, po dokonanej już zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części nie wywołuje skutków prawnych.
Zgodnie z art. 71 ust. 5 ustawy Prawo budowlane właściwy organ wnosi sprzeciw, jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części:
- wymaga wykonania robót budowlanych, objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę;
- narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
- może spowodować niedopuszczalne:
- zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia,
- pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków,
- pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych,
- wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.
Jeżeli jednak zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga wykonania robót budowlanych:
- objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę – to rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania następuje w decyzji o pozwoleniu na budowę;
- objętych obowiązkiem zgłoszenia – do zgłoszenia, o którym mowa w art. 71 ust. 2, stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 2-4 ustawy Prawo budowlane.